【仲介手数料の上限】1分でミスなく出す計算手順（例題つき）
4ステップで速算する報酬計算の完全ガイド
2026年2月5日約5分で読めます
宅建試験の「仲介手数料の上限」計算は、4ステップの手順を覚えれば、1分でミスなく解けます。
この記事では、計算手順を図解で分かりやすく解説し、実際の例題で練習できます。
仲介手数料の上限を求める4ステップ
売買の仲介手数料（上限）を速算する4ステップ
- 取引価格（税抜）を確認 - 消費税込みの場合は税抜き価格に換算
- 価格帯を判定 - 〜200万／〜400万／400万超
- 上限を計算（税別） - 速算式を適用
- 消費税を足す（最後に） - 計算結果に消費税を加算
価格帯別の計算式
| 取引価格（税抜） | 計算式（税別） | 速算式 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 取引価格 × 5% | - |
| 200万超〜400万円以下 | 取引価格 × 4% + 2万円 | 価格×4%+2万 |
| 400万円超 | 取引価格 × 3% + 6万円 | 価格×3%+6万 |
例題1：取引価格3,000万円の場合
問題
宅地建物取引業者Aが、売主Bから土地（取引価格3,000万円・消費税なし）の売買の媒介を依頼され、売買契約が成立した場合、Aが受け取ることができる報酬の上限額はいくらか。
解答
- 取引価格確認：3,000万円（税抜）
- 価格帯判定：400万円超 → 速算式「×3%+6万」を使用
- 上限計算（税別）：3,000万円 × 3% + 6万円 = 90万円 + 6万円 = 96万円
- 消費税を加算：96万円 × 1.10 = 105万6,000円
答え：105万6,000円
例題2：取引価格350万円の場合
問題
取引価格350万円（税抜）の中古住宅の売買を媒介した場合の報酬上限額は？
解答
- 取引価格確認：350万円（税抜）
- 価格帯判定：200万超〜400万以下 → 速算式「×4%+2万」を使用
- 上限計算（税別）：350万円 × 4% + 2万円 = 14万円 + 2万円 = 16万円
- 消費税を加算：16万円 × 1.10 = 17万6,000円
答え：17万6,000円
よくある間違い
注意すべきポイント
- 消費税の計算タイミング：報酬計算後に最後に加算する（途中で加算しない）
- 税込価格の扱い：建物価格が消費税込みの場合は、まず税抜き価格に換算してから計算
- 土地の消費税：土地には消費税がかからないため、土地価格はそのまま使用
- 速算式の使い分け：価格帯を正確に判定してから計算式を選ぶ
低廉な空家等の特例
令和6年7月1日施行の改正により、800万円以下の低廉な空家等の売買・交換の媒介では、通常の報酬上限に加えて現地調査等の費用を受領できるようになりました。
低廉な空家等の特例（売主からの報酬）
売買価格が800万円以下の場合、売主から受領できる報酬の上限は：
通常の報酬上限 + 現地調査等の費用 = 最大33万円（税込）
※買主からの報酬は通常の計算式で算出
まとめ
仲介手数料計算のポイント
- まず税抜き価格を確認する
- 価格帯を正確に判定する（200万/400万が境界）
- 該当する速算式で計算する
- 最後に消費税を加算する
この4ステップを覚えておけば、試験本番でも素早く正確に計算できます。繰り返し練習して、計算手順を身につけましょう。
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