【2026宅建】免許の看板が読めると、試験が解ける

街の不動産屋さんの看板に「東京都知事免許（3）○○号」や「国土交通大臣免許（1）××号」って書いてありますよね。

この"知事と大臣の違い"と、"（ ）内の数字の意味"が分かると、実はその会社の規模や歴史まで見えてきます。（ ）内の数字は免許更新回数で、数字が大きいほどベテランの業者ということ。

そして何より重要なのがここ。

1. 免許権者：知事免許と大臣免許は"事務所の場所"で決まる

宅建業を行うには免許が必要で、免許を与える行政機関（免許権者）は都道府県知事または国土交通大臣です。

どちらから免許を受けるかは、結論から言うとこれだけ：

同一都道府県内に事務所が複数あっても、知事免許のままでOK。

2. 免許は「5年」有効。しかも"全国で"営業できる（でも落とし穴あり）

宅建業の免許の有効期間は5年間です。

さらに重要：知事免許でも大臣免許でも、全国で有効。例えば神奈川県知事免許の業者でも、愛知県の物件を取引すること自体は可能です。

3. 申請先：大臣免許の窓口は"地方整備局"

• 知事免許：都道府県知事に申請
• 大臣免許：テキストによって「国土交通大臣に申請」と書かれることもあるが、実際の窓口は地方整備局。どちらの表現も正しい。

オンライン申請も可能。

4. 免許更新：申請期間は「90日前〜30日前」これを外すと危険

免許は5年有効で、続けるなら更新手続が必要。

更新申請の期間は：

頻出の救済ルール

期間内に更新申請をしているのに、満了日までに処分が出ない場合は、新免許が交付されるまで従前免許が効力を持つので営業を続けられます。

5. 免許換え（免許外）：更新と"起算点"が真逆

事務所の増減や移転で免許権者が変わるときに必要なのが免許換え（免許外）です。

これは廃業ではないので、廃業届は不要。免許の種類が変わるだけ。

そして、必要な免許換えをしないと免許取消になり得ます。

具体例（試験はここをそのまま出す）

6. 免許不要の特例：誰が"免許不要"で、誰が"免許必要"か

免許不要の代表例

• 国・地方公共団体は免許不要
• 信託会社等や信託業務を検査する金融機関も免許不要（ただし注意あり）
• 破産管財人が破産財団の換価のために自ら売主として売却する場合も免許不要（破産手続の一環で、宅建業として反復継続しないため）

さらに「信託会社等」は免許規定が適用されないので免許取消はないが、免許以外の宅建業法の規定（監督処分含む）は適用されます。

一方で国・地方公共団体は、そもそも宅建業法の適用を受けない（ここも過去問で出た細点）。

7. 絶対NG：無免許営業／名義貸し／"免許があるっぽい広告"

免許なしで宅建業を行うのはもちろんアウト。

さらに名義貸し（他人に名義を貸して営業させる）も禁止で、貸す側も借りる側もアウト。

個人⇄法人も引っかけられます

個人免許のまま法人は営業できません。法人は法人として新たに免許が必要。「個人と法人は別人」。

広告規制

免許取得していない限り広告もできない。実際に営業していなくても、宅建業者であるかのような虚偽表示・広告をしただけで処分対象になります。

8. 3分アウトプット（○×）— 理由まで言えたら勝ち

takkenai.jpでのおすすめ学習ループ（最短で点になる）

この単元は「読む→分かった気になる」だけだと、ひっかけに負けます。

一番効くのは、アウトプット（○×）→理由を1行で書く→翌日にもう一度の反復。

模擬試験や過去問AI解説で、学んだ直後にミニテストで確認して、間違えた肢だけを翌日もう一回やる…という形で「免許（知事/大臣・更新・免許換え・免許不要・禁止）」を固めやすいです。