都市計画法を"1本線"で攻略（宅建・法令上の制限①）
「区→線→用→開」で迷わず解ける
都市計画法は、暗記の前に「型」を入れると一気に得点源になります。
覚える型はこれだけ
区 → 線 → 用 → 開
（区域 → 線引き → 用途 → 開発許可）
宅建で都市計画法は何を聞かれる？
出題はだいたいこの4パターンに収束します。
- どの区域か？（都市計画区域／準都市計画区域／区域外）
- 線引きされてるか？（市街化区域／市街化調整区域／非線引き）
- 用途地域は何か？（13種類）
- 開発許可が要るか？（面積＋区域で決まる）
まずは1分で解ける「判定フロー」
問題文を読んだら、次の順で機械的にチェックします。
STEP1：区域（区）
都市計画区域
都市として一体的に整備・開発・保全するエリア
準都市計画区域
都市計画区域"外"だけど、将来の市街化が見込まれ、土地利用を先に整序したいエリア（都道府県が指定）
STEP2：線引き（線）
都市計画区域がさらに分かれるのが「線引き（区域区分）」です。
市街化区域
市街地＋おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化する区域
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域
STEP3：用途（用）
用途地域は「地域地区」の一つで、全部で13種類。
STEP4：開発許可（開）
最後に「開発行為」かどうか・面積がいくつかで、許可の要否を確定します。
開発行為って何？（ここを外すと全部ズレる）
試験では「開発許可が必要か」を聞く前に、そもそも開発行為に該当するかが前提です。
開発行為とは
主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的として行う、土地の区画形質の変更（造成など）。
超ざっくり言うと
"家を建てる前の土地づくり（造成・区画割り）"が開発行為
（建てる行為そのもの＝建築行為とは別）
線引きの"意味"を一言で（暗記短縮）
市街化区域
街を作る（育てる）エリア
市街化調整区域
街を増やさない（抑える）エリア
条文イメージそのままの定義（10年・抑制）が押さえどころです。
用途地域（13種類）を"並べて覚えない"方法
用途地域は丸暗記しなくてOK。宅建は「分類と方向性」を問うことが多いです。
3グループに分ける
| グループ | 種類数 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住居系 | 8 | 住環境中心 |
| 商業系 | 2 | 商業中心 |
| 工業系 | 3 | 工場中心 |
13種類の並び（語呂で一気に）
住居系（8）
第一種低層／第二種低層／第一種中高層／第二種中高層／第一種住居／第二種住居／準住居／田園住居
商業系（2）
近隣商業／商業
工業系（3）
準工業／工業／工業専用
語呂（例）
「低低・中中・住住・準田／近商／準工・工・工専」
開発許可：面積ルールは"表で固定"が最強
宅建で最頻出なのがここ。面積×区域のマトリクスで固定します。
基本の許可要否（覚え方付き）
| 区域 | 許可が必要な面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 1,000㎡以上 |
| 市街化調整区域 | 規模にかかわらず許可が必要 |
| 非線引き都市計画区域 | 3,000㎡以上 |
| 準都市計画区域 | 3,000㎡以上 |
暗記フレーズ
「市1000・調ぜんぶ・非3000・準3000」
重要な"条例で下げられる"ひっかけ
施行令の運用では、必要に応じて条例で規模を引下げできます。
例：市街化区域なら 300㎡以上〜1000㎡未満の範囲で条例設定が可能
覚え方
「原則1000（または3000）→ 条例で300まで下げ得る」
"またぎ（区域を跨ぐ）"は1haで発動
開発区域が、都市計画区域／準都市計画区域 と それ以外の区域にまたがるとき、合計面積が1ヘクタール（=10,000㎡）以上だと規制がかかります。
暗記
「またぎは1ha」
市街化調整区域：開発"じゃなくても"建築許可が要る（超重要）
ここは受験生が落としやすいポイント。
重要ポイント
市街化調整区域では、開発許可を受けた土地以外で一定の建築をする場合、都市計画法43条に基づき建築等の許可が必要になります。
つまり：造成（開発行為）を伴わない"建築だけ"でも、調整区域なら許可論点が残る（開発許可の話だと思ってスルーすると失点）
よくある引っかけTOP5（ここだけで点が伸びる）
「調整区域は小規模なら許可不要」
→ ×（原則規模関係なく許可）
「開発行為＝建築行為」
→ ×（造成＝開発行為）
「用途地域は12種類」
→ ×（現在13種類）
「区域を跨ぐ論点なし」
→ ×（またぎ1ha）
「調整区域は開発行為がないなら都市計画法は関係ない」
→ ×（43条の建築許可）
ミニ演習（ブログ読了後すぐ確認）
Q1：市街化区域で900㎡の造成（宅地分譲目的）。許可いる？
→ 原則は不要（ただし条例で引下げがあり得るので"条例注意"まで書けたら満点）
Q2：市街化調整区域で200㎡の造成。許可いる？
→ 原則いる（面積で逃げられない）
Q3：調整区域で造成なし（開発行為なし）で建物だけ新築。都市計画法の許可論点は？
→ 43条の建築等の許可が論点になり得る
1枚まとめ（板書用）
| テーマ | まず見るポイント | 典型結論 |
|---|---|---|
| 区域（区） | 都市計画区域か？準か？外か？ | まず区域を特定 |
| 線引き（線） | 市街化？調整？非線引き？ | 市街化＝育てる、調整＝抑える |
| 用途（用） | 13種類（住8・商2・工3） | 分類と方向性で判断 |
| 開発許可（開） | 面積×区域マトリクス | 市1000・調ぜんぶ・非準3000 |
「区→線→用→開」の1本線で、都市計画法を確実に得点源にしましょう！