宅建試験で重要な「８種規制（８種制限）」に関する完全版の解説です

8種規制は、宅建業者が自ら売主として一般消費者と売買契約を締結する場合に、情報の非対称性と交渉力の格差から消費者を保護するための特別規制です。宅建業者間取引には適用されず、消費者保護の観点から手付金の保全、解約権の確保、過度な違約金の禁止などを定めています。これらは強行規定であり、これに反する特約は無効となります。

宅建業法は宅建業者の業務運営と消費者保護を目的とする法律です。8種規制は宅建業者が自ら売主となる宅建業者間取引以外の売買契約に適用される特別規制で、手付金等保全措置、手付解除等の制限、損害賠償額予定の制限、契約解除の制限、クーリングオフ、契約締結時期の制限、所有権移転登記請求権の確保、報酬額の制限の8つから構成されます。

・手付金等保全措置（第41条）：物件引渡し前で代金の5%または1000万円を超える手付金等を受領する場合、保全措置が必要。工事完了後は10%または1000万円が基準。 ・手付解除の制限（第39条）：売主は手付を放棄して解除できない。買主は手付の倍額を償還して解除可能。買主に不利な特約は無効。 ・損害賠償額予定の制限（第39条）：売主が予定する損害賠償額は代金の20%を超えてはならない。違約金も損害賠償額予定とみなされる。 ・クーリングオフ（第35条の3）：マンション等の新築分譲で、買主が宅建業者でない場合、書面交付から8日間は無条件で申込みを撤回または契約を解除できる。 ・契約締結時期の制限（第36条）：完成前物件は建築確認を取得した後、完成後物件は検査済証の交付を受けた後でなければ契約を締結できない。 ・所有権移転登記請求権の確保（第38条）：代金の5%を超える金銭を受領する場合、所有権移転登記等の請求権を確保しなければならない。

・宅建業者間取引には8種規制は適用されない（第39条等の適用除外）。ただし報酬額制限は宅建業者間でも適用される。 ・事務所等で契約した場合はクーリングオフの対象外。また、宅建業者が買主の場合も対象外。 ・保全措置不要な場合：物件引渡しと登記移転を同時に行う場合、または保全措置を講じた後で手付金等を受領する場合は問題ない。

8種規制は消費者保護の観点から、宅建業者売主に一方的な義務を課すものです。工事完了前後で保全基準が異なり、クーリングオフと手付解除は別制度として理解する必要があります。

・「ゴ（5）完前、ト（10）完後、千（1000）は共通」：工事完了前は5%、完了後は10%、1000万円は共通の基準。 ・「手付は買主だけ、売主はダメ」：宅建業者売主は手付解除できない。買主保護の観点から暗記。 ・「クーリングオフは8日間、新築分譲だけ」：8日間の無条件解除、新築分譲住宅が対象。