賃貸借
宅建試験の民法解説：「賃貸借」の難問対策。宅建試験で重要なのは土地と建物の賃貸借である「借地借家法」ですが、借地借家法を勉強するための基礎知識にもなりますのでしっかり押さえておきましょう。賃貸借とは皆さんのイメージ通り、当事者の一方が相手方にある物の使用および収益をさせることを約束し、相手方がその対価である賃料を支払うことを約束する契約です。敷金や、使用貸借との違いについても見ていきます。
解説
宅建の独学勉強を充実情報で応援！ 宅建試験の民法解説：「賃貸借」の難問対策。宅建試験で重要なのは土地と建物の賃貸借である「借地借家法」ですが、借地借家法を勉強するための基礎知識にもなりますのでしっかり押さえておきましょう。賃貸借とは皆さんのイメージ通り、当事者の一方が相手方にある物の使用および収益をさせることを約束し、相手方がその対価である賃料を支払うことを約束する契約です。敷金や、使用貸借との違いについても見ていきます。 (C)2005~ 5000万アクセス突破！幸せに宅建に合格する方法
よくある誤解
民法（権利関係）は宅建試験の4科目の中で最も難易度が高く、契約法を中心とした私法の基本原理を問われる分野です。賃貸借は契約法の中でも特に重要な位置を占め、借地借家法への理解の基礎となります。物権変動、債権譲渡、抵当権など他分野とも深く関連しており、民法全体の理解度を測る重要な指標となります。
試験での位置づけ：民法分野からは約20問中10問程度が出題され、賃貸借関連は毎年1-2問出題されます。借地借家法と合わせると非常に配点が高く、合格を左右する重要分野です。
重要な理由：賃貸借は不動産取引の核心であり、実務でも最も頻繁に遭遇する契約形態です。借地借家法の理解に不可欠な基礎知識であり、賃借権の性質、対抗力、譲渡・転貸の制限などは試験で頻出します。
関連トピック
前提知識
- ←契約総論
- ←債権の基礎概念
- ←物権変動の基礎
次に学ぶべき
- →借地借家法
- →不動産登記法
- →宅建業法（媒介契約）
賃貸借とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約束し、相手方がこれに対して賃料を支払うことを約束することによって成立する諾成・有償・双務契約です（民法601条）。賃貸人は目的物の使用収益を許容する義務を負い、賃借人は賃料支払義務を負います。賃借権は債権ですが、登記によって対抗力を備えることができ、借地借家法では特別の保護が与えられています。
法的根拠
具体的なルール
例外・特例
- 処分の能力又は権限を欠く者がする賃貸借は、その期間は5年を超えることができません（民法602条）。この期間を超える部分は無効ではなく、5年に短縮されます。
- 賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾した場合、賃借人は第三者に賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができます（民法612条但書）。
- 賃貸借の登記があれば、その賃貸借は第三者に対抗できますが、実際には賃貸人の協力が必要であり、借地借家法では建物保存登記等で対抗力を認めています。
実務上の意味
賃貸借制度は、所有権を有しない者にも不動産を利用する機会を提供し、経済活動の円滑化に寄与します。賃料という対価により、賃貸人は収益を得つつ、賃借人は少額の資金で不動産を利用できます。
ミニクイズ
学習のヒント
民法は「なぜそうなるか」の理由を理解することが重要です。条文の趣旨と判例の結論をセットで覚えましょう。
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