宅建業法
超重要宅建試験の頻出テーマ「８つの規制（個数問題）」をイラストで解説
８つの規制（個数問題）の完全図解
出題年: H29, H27, H26, H25
まとめ
宅建試験で頻出の「8つの規制（個数問題）」は、消費者保護を目的とした業者への規制です。クーリングオフ、損害賠償、手付金、瑕疵担保責任、他人物売買、手付解除の制限などを正確に理解し、個数問題に対応できるように対策しましょう。
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ポイント解説
1クーリングオフの適用要件、期間、効果を理解する
2損害賠償予定額と違約金の合計が代金の20%を超えてはならない
3手付金は代金の20%を超えてはならない
4瑕疵担保責任の免責期間は2年以上でなければならない
5他人物売買は原則として禁止されている
6手付解除は相手方が履行に着手するまで可能
7保全措置が必要な場合と不要な場合を区別する
88つの規制は強行規定であり、当事者の合意によっても排除できない
よくある間違い・出題の罠
⚠クーリングオフの適用除外となるケース（事務所での契約など）を忘れる
⚠損害賠償予定額と違約金を合算せずに個別に判断してしまう
⚠手付金制限を超える場合、買主の承諾があればOKと誤解する
⚠瑕疵担保責任の期間を「2年以内」と「2年以上」で混同する
⚠他人物売買で重要事項説明をすれば契約可能と誤解する
⚠クーリングオフの効力発生時期を、到達時と誤解する
覚え方のコツ
8種制限は「消費者保護が最優先」。瑕疵担保は「2年未満ダメ、以上OK」、他人物売買は「説明してもダメ、例外のみOK」、手付解除は「期間制限ダメ、履行着手まで」。違約金は「合わせて2割まで」。
関連する法条文
📜 宅地建物取引業法37条の2（クーリングオフ）
📜 宅地建物取引業法38条（損害賠償額の予定等の制限）
📜 宅地建物取引業法39条（手付の額の制限等）
📜 宅地建物取引業法40条（保全措置）
📜 民法563条（瑕疵担保責任）
よくある質問
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