他人物売買は、所有者の承諾がないと無効になりますか？

いいえ、他人物売買は有効に成立します。売主は、他人の物を売却する契約を締結できますが、買主にその所有権を移転させる義務を負います。所有者の承諾は契約の有効性には影響しません。

瑕疵担保責任における『瑕疵』とは具体的にどのようなものを指しますか？

瑕疵とは、通常有すべき品質・性能を欠いている状態を指します。建物の雨漏り、シロアリによる被害、地盤の汚染などが該当します。

原則として、宅建業法40条により2年未満の期間を定める特約は無効ですが、買主に不利にならない範囲で、2年以上の期間を定める特約は有効です。

2026/02/23 更新

民法（権利関係）

超重要

宅建試験の頻出テーマ「売主の担保責任」をイラストで解説

出題年: H20, H16, H11, H8, H5, H3

まとめ

売主の担保責任は、宅建試験の頻出テーマであり、瑕疵担保責任と他人物売買を中心に理解する必要がある。特に、宅建業法40条の強行規定性、他人物売買における買主の善意悪意、各責任の要件の違いを区別することが重要。

1宅建業者が売主の場合、最低2年間の担保責任を負い、免責特約は原則無効（宅建業法40条）。

2他人物売買は有効に成立し、売主は所有権移転義務を負う。

3瑕疵担保責任と債務不履行責任の適用場面を区別し、それぞれの要件（買主の善意悪意など）を正確に把握する。

4数量不足による代金減額請求は、買主が善意の場合にのみ可能。

⚠宅建業法40条の強行規定性を見落とし、免責特約を有効と誤解する。

⚠他人物売買で買主が悪意の場合、一切責任追及できないと誤解する。

⚠瑕疵担保責任と他人物売買の解除権で、買主の善意悪意の要件を混同する。

"宅建業者は2年間逃げられない(40)"、"他人物売買は約束したから責任あり、瑕疵は知ってたら責任なし、数量不足は知ってても減額あり、建物売主は敷地知らず"

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