DCF法とは
- ●NOI（Net Operating Income）：賃料収入から営業経費を引いた営業純収益
- ●NCF（Net Cash Flow）：NOIから資本的支出を引いた純キャッシュフロー
- ●IRR（Internal Rate of Return）：投資の内部収益率。高いほど投資効率が良い
物件情報
5%
30%
管理費、修繕費、保険料、固定資産税等
3%
大規模修繕、設備更新等（年額換算）
投資判定
投資適格
NPV +1,213万円
収益指標
Cap Rate
5.32%
IRR
5.31%
総リターン
53.6%
年間収益（1年目）
| NOI（営業純収益） | 2,660万円 |
| NCF（純CF） | 2,540万円 |
DCF評価
| DCF適正価格 | 5.12億円 |
| 直接還元法 | 4.84億円 |
| 売却想定価格 | 5.08億円 |
NCF推移（10年間）
累積キャッシュフロー
ご注意
- 本計算結果は概算であり、実際の収益と異なる場合があります
- 税金（所得税、法人税、不動産取得税等）は考慮していません
- 詳細な投資判断は不動産鑑定士等の専門家にご相談ください
よくある質問
DCF法と直接還元法の違いは？
直接還元法は1年分のNOIをキャップレートで割る簡易的な手法です。DCF法は将来のキャッシュフローを割り引いて現在価値を求める手法で、 賃料成長や売却価格も考慮するため、より精緻な評価が可能です。
割引率はどう設定する？
割引率は投資家の期待収益率を反映します。 一般的に国債利回り＋不動産リスクプレミアム（3〜5%程度）で設定されます。 物件のリスクが高いほど、割引率も高く設定します。
IRRが高いほど良い投資？
IRRは投資効率を示す指標で、一般的に割引率を上回るIRRであれば投資適格とされます。ただし、IRRだけでなくNPV（絶対額）やリスクも考慮して判断することが重要です。