レバレッジ効果とは
- ●正のレバレッジ：NOI利回り ＞ 借入金利のとき、融資活用で自己資金利回りが向上
- ●DSCR（Debt Service Coverage Ratio）：NOI÷返済額。1.2以上が健全の目安
- ●Equity IRR：自己資金に対する内部収益率。レバレッジ効果を反映
物件情報
5%
25%
レバレッジ効果
+6.61%
正のレバレッジ
IRR比較
Equity IRR
13.51%
融資活用時
All Cash IRR
6.90%
全額自己資金時
Cash on Cash
6.44%
DSCR
1.51
エクイティマルチプル
2.94x
投資概要
| 物件価格 | 5.00億円 |
| 借入額（LTV 70%） | 3.50億円 |
| 自己資金 | 1.50億円 |
| 年間返済額 | 1,884万円 |
| 損益分岐入居率 | 72.1% |
キャッシュフロー比較（10年間）
ご注意
- 本計算は元利均等返済を前提としています
- 税金（所得税、法人税等）は考慮していません
- 融資条件は金融機関により異なります
よくある質問
正のレバレッジとは？
NOI利回りが借入金利を上回るとき、融資を活用することで 自己資金に対するリターン（Equity IRR）が向上します。これを「正のレバレッジ」と言います。 逆に、借入金利がNOI利回りを上回ると「負のレバレッジ」となり、融資活用が不利になります。
DSCRはいくつ以上が安全？
一般的にDSCR 1.2以上が健全とされます。 1.0を下回ると、NOIだけでは返済できないことを意味し、非常にリスクが高い状態です。 金融機関によっては1.3以上を融資条件とするケースもあります。
LTVはどれくらいが適切？
投資用不動産のLTVは60〜80%が一般的です。 LTVが高いほどレバレッジ効果は大きくなりますが、金利上昇や空室リスクに対する耐性が低下します。 初めての投資では70%程度から始めるのが安全です。